在万达，人人都善于总结。

　　王健林对万达的运营形式就有“三代店”的总结。2001-2003年，第一代产物，“建一个年夜房子，第一层开佳构店，第二层开超市，第三层开家居，第四层还可以搞个片子院等等，一个店年夜要五六万平米”；2004-2005年，进进“组合店”形式，“一个项目有四五个自力的楼，分别作为商业、百货、超市、片子院，经由历程一个室外步辇儿街连起来做一个广场”；2005年下半年今后，才开始进进都会综合体。

　　赖建言，万达商业计划钻研院常务副院长，更多地从修建学的角度往了解综合体，“室外街变成了室内街，一条室内步辇儿街带几个楼，凸起商业，将旅店、高等办公、栖身社区IT在一同”。但是，人们频频纰漏的是，这种业态窜改之后，整个商业投资模型也为之一变。

　　王石的“谩骂”

　　当王健林在2000年准备生长商业地产的时候，业内就有人批驳他是游手好闲。同为地产年夜佬的王石已经在2004年默示，商业地产项目很难获得较高比例和耐久的融资支撑，如果搞出租型商业地产而本身没有资金气力，则必去世无疑；如果搞出售型商业地产，则会碰到运营管理上的致命费事。

　　如许的说法有其原理地点。花旗团体房地产基金的初级副总裁兼中国首席投资官姚蔚就默示，“单个商业项目标规律是，培植期两年，运营二到三年后本领盈余。”因此，有批评以为，海内的地产商如以商业地产为单一营业，没有例如住宅等另外营业支持，公司要存活上去极度困难。

　　因此，资金能否充裕，也是万达生长商业地产时不可逃避的题目。在王健林看来，若何掌握资金方程式两端的平衡：即持有物业沉淀的年夜笔资产与快速生长的资金再轮回，是万达完成财政稳当的关键。

　　万达生长商业地产早期，除了继承留存住宅开发部之外，第一代店和第二代店选址重要还在传统的都会中央，王健林的做法便是将留存焦点的商业物业，同时将开发的底展年夜量出售，敏捷回笼现金。商管公司总司理曲德君说，宁波项现在，现金接纳形式根基便是“租主力店+卖底展”。

　　卖底展带来的题目也是不言而喻的。“客不雅观上讲，卖出往今后，因为过于分散，运营的难度比较年夜。那时我们就提出来，耐久从事这个行业的话，最好照旧不卖。”曲德君默示。并且，因为刚开始从事商业地产缺乏履历，如沈阳项目就存在计划的缺陷，把店展销售出往后，与商展业主的诉讼赓续。王健林也坦白地供认，“我们也经由了良多的迂回，早些年也打讼事。”

　　可是，单靠房钱的收进，关于万达收进的压力可想而知。王健林想到了从内部包围。2005年，那时在麦格理银行任中国区首席投资实施官的姚蔚曾介入收买年夜连万达购物中央资产包的闲谈。姚蔚说，那时中国的商业银行习尚于短期的开发贷，即只供给两三年的短期存款，他们不认识操作将来有房钱收进的耐久商业存款项目，短期存款处理不了开发商对商业地产的资金需求。

　　不幸的是，REITs计划因为政策的身分半途短命。据业内人士估计，如果REITs计划成行，至少可以为万达融资30-40亿美金。不外，王健林并不是一无所获，麦格理拿自己的真金白银购买了万达的9个地产项目，同时交由万达运营，这一点获得了万达上管公司总司理曲德君的证明。业界遍及流传的一个说法，麦格理为这个资产包付给了王健林3-4亿美金。不外，内部融资厥后也再没有下文，王健林自嘲在上市方面“起了个年夜早，赶了个晚集”。

　　以售养租

　　年夜要一个月前，已经任职花旗银行的姚蔚又见到了王健林。王通知她，现在他不缺钱了，不年夜概地道为了资金的缘故而引进互助同伴，固然倘使无机遇的话，他照旧宁愿答应和有品牌的公司互助。如能在双赢的前提下和互助同伴一同将范围做年夜，也不失落为一个好的战略。而王健林对记者则默示，他现在不焦虑IPO，“沪指上了3000点再思量。”

　　而过往几年，王健林资金能运转开的关键就在于“以售养租”。就万达搭建的都会综合体形式，“售”指的是把商业地产周边隶属开发的住宅与部分写字楼拿出来销售，“养”着商业地产的展位，而在以往形式中，那些展位一度完全出售。现在则是只以租的形式，完成统一管理。

　　别的，王健林在做商业地产时，还善于用商业地产作为杠杆往政府拿地，拿地价钱比纯住宅低，成本往销售物业上摊。

　　新形式的立异始于宁波项目，这是万达第一个郊区项目，项目总面积150万平米。从这个项目开始，万达逃避都会的传统商业中央，会合转向二三线都会的副商业中央、新区乃至郊区，只要如许的地区才可以包涵万达50万平米以上的综合体体量。而理想上，通俗万达持有物业在10-25万平米，其他面积重要设置装备摆设可销售的住宅与写字楼。

　　王健林“综合体形式”的精妙之处，不但满意了本身短期现金回流与耐久持有物业的配比，同时也满意了中央政府的需求，土地出让金是一次性收进，可是商业税收却是耐久的，更不用说500强企业进住、商业中央等等政绩宣示的利益。王健林的2008年新开的项目都是政府约请的。王健林供认，给的价钱极度优惠，“物业出售打7折都有的赢利”。王健林的万达综合体中，昂贵的地价足以包管持有物业的开发，待开发存款还清之后，低投进地拥有了一个商业物业。除此之外，商业物业盖成之后，周边住宅物业的资产增值万达也享遭到了，而这部分业主也为持有物业供献了人流。

　　关于现在销售物业的收进占万达详细比例，万达不愿吐露详细的收进组成比例。王健林只是默示，住宅与写字楼销售的比例年夜约为6：4。但是关于商业地产的远景，王健林的判定章是，近来几年物业销售“至少200亿”。而曲德君也证明，他的商管团队至今管理着400-500万平方米的住宅物业，其中相称比例是在综合体形式之后建立的。

　　现在，已停业的万达广场到达19个，万达团体理想拥有10个，而商业银行已经供给了资产质押的融资工具。王健林说，现在手上的项目，“银行把十年的房钱相加，打个九折后就能给万达存款。上海五角场项目一年4亿多房钱，就能存款40亿，如果加上现在宁波、北京年夜看路、石景山等项目，融资100多亿没有题目。”在王健林看来，自己过往没有拿过低价地，未付清的土地出让金也不到10亿元。对万达来说，资金方面的压力并不太年夜。

　　在2009年的计划中，万达将有8个万达广场停业。相比较另外企业，姚蔚以为万达拥有庞年夜的想象空间，“王健林将来在中国年夜概坐拥七八十处乃至上百个商业地产”。不外，在她看来，万达生长到本日的范围，追求利润最大话年夜概已不是他的主要目标，而资金题目，王健林也找到了处理的体例。万达需要担心的，年夜概是人才的瓶颈题目。姚蔚默示，在扩张的速度和范围在赓续加速的时候，若何及时培养中高层管理人员和包管管理质量，都是王健林现阶段需要多加思量的。