中国的商业地产尚处于生长初级阶段，项目标开发和运营几乎都是在“摸着石头过河”。就在这个赓续跌倒又爬起的历程中，年夜连万达团体总结出了一种奇特的开发形式——“订单式”开发，决然成为获得业界人士高度评价的商业地产开发的乐成范本，临时之间跟风者甚众。

　　中国的商业地产尚处于生长初级阶段，项目标开发和运营几乎都是在“摸着石头过河”。就在这个赓续跌倒又爬起的历程中，年夜连万达团体总结出了一种奇特的开发形式——“订单式”开发，决然成为获得业界人士高度评价的商业地产开发的乐成范本，临时之间跟风者甚众。

　　但是值得玩味的是，这一广受好评的开发形式在推行历程中却并非功德多磨，真肃静严厉由此种形式而获得乐成的商业项目少之又少。这不由让人生疑，“订单式”开发真的能从底子上窜改商业与地产间“貌合神离”的状况吗？“订单式”开发形式之于中国商业地产，是出路，照旧困局？在时候给出谜底之前，我们无妨先做个理性的申明——

　　引语

　　商业地产的开发并不但仅是一个临盆与销售的历程，而是经由历程对商业物业的持有和商业运营来完成增值。在“商业＋地产”的组合中，如果说地产是骨骼和肌肉，那么商业便是心脏和血液。只要两者和谐了，商业地产本领康健运转。于是，陪伴着以往照搬住宅项目“先开发、后销售”的运营形式的日渐式微，“先定位招商，后投资培植”的订单式开发理念开始遭到遍及认同。

　　良多人都说，“订单式”商业地产开发好。可毕竟通知我们，真正乐成的“订单式”商业却很少。这其中的症结毕竟为何？且听本期“商赢对话”一一道来。

　　讲诚信本领做“订单”

　　格林豪泰旅店管理团体奇不雅观生长部项目司理宋伟

　　从理想下去说，“订单式”商业地产形式是可以推行的。可是，就现在中国商业地产的情况来看，举行年夜范围推行的前提还不可熟。开发商和商家需要接纳如何的体例互助，是由商业项目标目标性决议的。一个商业项目标立项、开发、定位、主题以及前期运营等各方面的身分，决议了它是要出售照旧出租，大概打包上市。

　　值得留意的是，在“订单式”商业地产形式的生长中，诚信尤为重要。开发商和商家不但要完成共赢，更要共同承当危害。现在，有良多商业地产开发商便是输在了“诚信”上。一旦前期的答应兑现不了，“订单”形式在理想操作的历程中就很随便发作变形。好比，一些开发商固然宣称开发“订单地产”，但他们真正关怀的并不是依照主力店的详细要求制作阛阓，乃至不在乎主力店的房钱，一味只想使用主力店品牌举行商业炒作，以此抬高产权商展的价钱。这就背叛了“订单式”商业地产形式最后的主旨。追求短期长处而轻忽耐久报答的开发商很可贵到我们商家的信任，这个窒碍处理不了，“订单”形式的推行还将面临很年夜磨练。

　　品牌本钱必不可少

　　上海绿地商业团体商业运营奇不雅观部总司理李炜

　　“订单式”商业地产正轨的做法是根据商户的行业特点、商业范围和功用分别等详细要求来打造商业地产项目。这就要求开发商在项目制作之前就做好“订单”，然后再举行投资开发。“订单”形式，让商家由已往的前期介入窜改为前期介入，这对开发商来说，不但低落了项目成本，更能光顾光顾到运营者的理想需求，使项目更符合商家的要求，年夜年夜低落了商展的空置危害。

　　“订单”形式的利益不言而喻，可在实施历程中的难度也不小。可以说，现在尽年夜年夜都开发商都做不到这一点。现在履行“订单式”商业地产的开发商遍及的做法是，边计划、边制作、边招商。因为和品牌商家的闲谈是个很长的历程，出于提高苦守、缩短资金回流周期等方面的思量，开发商还做不到先招商再制作。

　　要真正完成商业地产的“订单”形式，需要两个前提，一是这个商业项目必需具有一定的范围，本领有足够的气力吸引品牌商家加盟并包管前期的精良运营，而小的商业项目不论是资金储藏方面照旧管理本领方面都无法满意“订单式”商业地产的要求；二是开发商要拥有年夜量的品牌客户本钱。就拿万达团体来说，经由多年积累，它的品牌本钱相称充裕，主力型品牌商家就包括沃尔玛购物中央、巴黎春天百货、HOLA家居、宝年夜祥青少年购物中央、新华书城等等。因为掌握了这些品牌商家的建店要求，使得万达对“订单”形式的操作显得得心应手。而如果缺少丰硕的品牌本钱，实施“订单”形式无疑将费力良多。

　　中小开发商须深思熟虑

　　年夜华团体商业管理中央筹划部司理 刘福贵

　　从理论来看，“订单式”商业地产形式自己是值得一定的。年夜华团体在良多年夜型社区商业项目中，接纳的都是“订单”形式。我们在项目计划之初，乃至在拿地的时候，就已经确定了主力商家的引进。好比，在年夜场老镇综合革新项目（中环一号项目）中，我们引进了家乐福；在美丽华城项目中，我们引进了巴黎春天。根据这些主力店的特点和要求，量身定做不合的商业空间，如许做在一定程度上防止了自发开发带来的危害，也使得开发商和商家的互动更加顺畅。

　　可是，对现在中国的商业地产来说，“订单”形式并不是通用的。“订单”形式有它本身的“门槛”，也可以说是范围性。我以为，只要持有型的商业项目才有年夜概接纳“订单”形式，销售型的项目是做不了“订单”地产的。另外，为了吸引主力店进驻，开发商对一些年夜型文娱场所、年夜卖场和高等品牌专卖店频频接纳前几年房钱低落的体例，这就意味着年夜量活动资金被占有，资金回笼迟钝。就这一点而言，如果没有丰硕的资金储藏和较强的抗危害本领，实施“订单”形式几乎是天方夜谭。

　　因为资金链的限制，中小型开发商不年夜概以将来持无为目标举行开发。如果失落臂本身前提自发跟风，难免遭遇失落败。

　　“订单”式开发值得推行

　　喷鼻香港智尊机构上海无限公司总司理 杨爽

　　“海内开发商在做商业地产项目时，接纳的做法通俗是先选址，然后定位、计划、制作，之后才是招商。而外洋商业地产的运作形式有所不合，招商频频在项目制作之前就已经完成。这实在也便是我们本日所说的“订单”形式。开发商依照商家的详细要求为商家量身定制商业物业，有效防止了项目前期良多不确定的身分，如商展与商家需求不婚配、招商不易等等。

　　现在，“订单”形式在外洋已经相称成熟，但在海内的操作上却还存在一些题目。尤其是在二三线都会，“订单”形式的推行非常困难。一方面，良多开发商没有足够的、可以支持“订单”形式的商家本钱；另一方面，开发商的气力不敷，他们不能为商家通报足够无力的信息。

　　固然，关于硬件前提极度精良的开发商来说，好比万达团体、绿地团体等，因为商家书赖他们的气力，“订单”形式操作起来也就比较利便。如果开发商的气力无限，那么就需要在包装推行方面做足工夫。好比，片面有效的市场调研陈说，合理的商业地产运营形式，专业力量的运用以及开发商本身通报出来的决议信心……这些都能让商家发作认同感并最终使“订单”形式的运作成为年夜概。

　　结语

　　“订单”形式尽非不可复制，也尽非功效如神。开发商与品牌商家的这种团结办法在详细实施细节上，另有良多理想题目需要处理，“订单式”商业地产也异样潜躲危害。不合定位和范围的商业项目，只要根据本身理想前提，前瞻后顾、经心筹划，才有年夜概获得最终的乐成。