4月5月，本是商业淡季，安徽商业地产却是热火朝天。

　　先是来自上海的安徽七浦打扮零售市场小体量占位，接着来自北京的中绿广场及当地的安徽白马打扮城均以10万平方米阁下的体量出位。“五一”春季房展会刚过，一家年夜市场便启动Shopping Mall改组计划；5月中旬，继续选势好几个月的安徽元临期间广场，盛大推出铂金创富投资计划；下旬，挟外资零售店家乐福进驻下风的安徽国际购物广场公开出售。

　　虽然这些商业地产项目推出后，煤体热登商展抢购局面，但业内人士照旧对此颇有微词：上月三市场下月三Mall，商业地产真有这么火？

　　4月中旬，国务院流向经济钻研所住兴州副长处在加入安徽省零售业初级职业司理人培训班授课时，临场换话题，紧急号令：虽然中国商业地产开发已进进了新的历史期间，商业地产的快速升温将会招致商业地产综合症的组成。

　　无独有偶，4月下旬，在南京召开的“CCE2004首届都会商业地产论坛”上，中国土木工程协会长潭庆链、中国房协顾云昌秘书长及来自上海、南京、杭州、合肥的修建专家、商业专家和房地产企业家也达成共叫：中国商业地产对都会培植及团体经济增加起到了无足轻重的感化，但商业地产敏捷升温、粗放开发的同时也存在庞年夜的隐患，商业地产的自发开发频频培植，商业地产计划布马杂乱，注意招商轻忽后续运营等，正在造就都会商业本钱及社会本钱的庞年夜浪费。

　　来自市场各方面的信号赓续地向商业地产项目开发商通报如许一个急切的信息：中国商业地产进进细节期间。

　　细致计划

　　从现有商业地产项目计划看，商业地产开发商把开发重点放在年夜关心的Shopping Mall、零售市场、物流园区上，并且开发面积越来越年夜，动辄就十万、十几万、乃至几十万。更令人无法容忍的是，商业地产开发商在做项目计划时，也不往担当考察区域市场生齿、市场范围、生齿购买本领、市场业态构造，并且相互攀比着，你搞8万，我搞10万，他搞12万，她再搞20几万，一同上去，一般都会出现跨越百万平方米的特年夜型商业地产项目也就缺乏为奇了。

　　记者就此题目，采访安徽商业团结会有关人士，获得的谜底是‘这外面有三个题目，都会生齿缺乏150万，在全国都会竞争力陈说中，位列40个鼓励投资都会的第32位，如许一其中等偏小的都会，可以包涵体量近10万的Shopping Mall几个？第二，合肥商业昌盛程度较高，传统业态百货店和新型业态超市组成的商业构造相对比较合理，年是商业地产项目年夜都盯住Shopping Mall，冲破了原有商业构造的平衡，在新的商业生态平衡未相成之前，Shopping Mall有一定“奇怪度”，但Shopping Mall数量增多和质量的不确定性又会直接影响其市场“保鲜’本领。第三，年夜型商业地产项目标计划中，交通是主要思量的题目。现在全国已有一部分都会对年夜型商业地产项目计划听证时实施交通一票反对别。再看看安徽的一些商业地产项目，想在哪儿开发就在哪儿开发，既不论自己能否处在外埠都会计划的商业中央或商业次中央，一味宣称打造都会”新商圈“、”新地标“、”第几商圈“，又不往测算如斯体量的Shopping Mall需要多少人流，凝集多少人气，利便多少人居留，更谈不上对Shopping Mall这种新型业态人性效力更多追求的焦点。

　　一位不愿吐露姓名的业内人士指出，一家炒作得很凶猛的所谓Shopping Mall，住宅与商展联体，说白了便是开发商为追求项目利润最年夜化，把底层商展做了“包装”。这种商展在北京就叫底商。无论从招商层面，照旧从运营层面、管理层面大概效力层面上看，底商均与商条理的Shopping Mall运营管理有一定差距，要淘汰这个差距，真正从业态计划上表现Shopping Mall的现代效力理念，其难度可想而知。

　　另一个值得关注的题目是，面临年夜体量商业地产项目开发的敏捷升温，开发商只晓得纯真从面积上对Shopping Mall作简朴类比。记者从商业专家了解到：Mall作为新型业态，也有市场细节，象前不久上海推出的Outlet Mall，便是一家专营品牌打扮折扣店的Mall.

　　细致定位

　　衣食住活动人类糊口所必需，相称一部分年夜型商业地产项目习尚于把目光盯住日用百货小商品、建材和打扮上。

　　记者考察到，在合肥新站综合开发区实验区站前路附近一公里的隔断内，仅打扮城就有安徽年夜市场打扮城广场（修建面积约为0.7万平方米）、安徽白马打扮城（首期4万多平方米，三期6万多平方米）、安徽中绿广场（计划首期4万多平方米为打扮运营）。

　　单从安徽6800万生齿的打扮消耗看，20几万平方米的打扮城确实不能算开发商在定位上有什么不当。

　　但，只需自细致地申明一下，题目就立刻会显现出来。

　　从日前情况看，打扮城的开发商重要根据是广州、杭州、北京几十万平方米的打扮城，生意蛮好。理想上是，合肥不能与广州比，广州的辐射本领合肥无法比；合肥不能与杭州比，杭州是中国女装之都，又有宁波、温州男装作支持，合肥有吗？合肥不能与北京比，北京是都城，是南方市场重要的物流中央；乃至合肥不能与武汉比，武汉背靠中原要地本地；合肥不能与哈尔滨比，哈尔滨有微弱的边贸市场；合肥不能与成都比，成都有广漠的西部市场……说的欠难听，合肥乃至不能与常熟比、虎门比，因为合肥及其周边没有打扮生意或加工基地。

　　再从安徽省整个打扮市场情况看，南有芜湖吉和街，北有阜阳皖东南商贸城，深进了解年夜江南北的打扮城运营户后，你还会发明，淮河和长江把安徽天然切分红三快，而这三快中，打扮市场特征各有偏重，淮河以南的打扮城运营户年夜年夜都往武汉进货；江淮之间偏向于广州、杭州；而长江以北的打扮城运营户年夜年夜都往常熟进货。安徽省6800万生齿近百亿打扮消耗经如许切分后，所剩多少？

　　回过去再看都会居夷易近的打扮消耗。据记者了解合肥零售业态里，影响最年夜的百货店业态，其打扮运营所发作的利润均占其利润总额的60百分阁下。从打扮运营构造上申明，合肥都会居夷易近打扮消耗，有如下思想定势：买高等打扮到古井赛特或时兴百货店——百盛；买中高等打扮到糊口百货店——安徽商之都、鼓楼商厦；买中档打扮到合肥百年夜、乐普生；买高等到城隍庙、年夜市场；买品牌低价打扮到青云服饰广场；买快速消耗打扮到三福百货……如果你开发或运营的打扮城没有与以上店展的定位差异，你又有什么手腕将消耗者拉到打扮城消耗，你又凭什么留住进驻打扮城的打扮运营户呢？

　　记者在采访中了解到，一般打扮城的开发商寄希看于进级换代的客户和从县城到省级来的打扮运营户。安徽省飙马商业地产营销筹划公司的总司理申明：这部分打扮运营户确实有一些，但数量尚缺乏以支持一一般量较年夜的打扮城，这是一般现象，不能把他想象成同等情况。相对而言，打扮运营户不会随便堵截与上、卑鄙市场的联系，除非市场危害系数为零。

　　上海城开团体总司理倪建达西席在“CCE2004首届都会商业地产论坛”上谈话默示：商业地产相关于住宅而言，而市场化程度更高。从这个角度说，商业地产的市场定位精准化、精致化，是商业地产项目乐成的关键。