MALL一般特指规模巨大,提供购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化的一站式消费休闲中心,它包含如主题乐园、游艺中心、百货中心、大型超市、专卖店、美食街、电影城、康体中心等多种业态和服务设施,并提供足够的停车空间及设备。除Center、Mall外,其常见英文名词还有Plaza、Galleria,指出了MALL具有长廊、广场、庭院等特点,就是在建筑物的遮蔽下,休闲、购物或聚会而不受天气的影响,都可以进行。Shopping+Center或Mall或Plaza或Galleria两词的结合,表示出购物空间带给消费者愉悦的感受,也区分出百货公司只是针对货品进行分门别类的商店,是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。当然,以上所描述业态指零售。
中国作为一个经济发展多层面的超级大国,无论在科技、经济还是商业方面,以几十年的时间走完了西方发达国家一、二百年的路程,农贸市场、专业批发市场、步行街、超级市场、百货商店、连锁专卖店、仓储店还有购物广场百花齐放,批发零售大杂交,加上复杂的消费习惯产生复杂的消费群体,导致中国的商业远比一般国家复杂。在西方国家,小商品批发市场这种模式已经几乎不存在了,专业批发商在自己公司里完成批发业务。只有农产品(如水果、蔬菜、鲜菜等)这种必须现场看货的品类采取批发市场形式。我国的特殊国情(地域发展不均衡、城乡发展不均衡、交通通讯相对落后、信息渠道相对不畅、消费群体复杂)决定批发市场业态还会在继续存在下去。并一直充当着大流通、大批发的商品源头之重要作用。
根据我国经济发展研究资料,我国批发交易市场产生和发展的主要原因,要从批发交易市场的供给与需求两个方面来分析。从供给方面看,我国批发交易市场的初期发展过程,实际上是与众多分散、小型、组织化程度较低的中小企业组织形式相联系的。最主要的是与乡镇企业和民营中小企业的崛起和发展密切相关。八十年代中后期,随着农村体制改革的深入和城市体制改革的推进,乡镇企业和一些民营企业异军突起,在较低层次的产品档次和技术结构上,弥补了当时市场商品供给的严重不足,较大的市场需求空间使这些企业实现了快速增长,生产的产品规模不断扩大。但是,这些企业由于自身的组织形式的局限和企业产品结构的特点,使其无能力,也无必要建立独立的商品分销体系;由于多种原因,这些企业的产品也未能纳入与现代企业组织形式和流通方式相联系的大企业集团的生产与流通一体化体系之中。在这种情况下。这些企业的产品急需找到有效的分销形式。于是,在实践中探索出了最节省交易成本、提高分销效率的方式,即在一个有形的固定市场内,由多个经营商户共同形成一个共享规模效益的平台。在这个平台中,集中了大量生产同类商品的买者和卖者,信息传递是快的和相对准确的,商品间价格和质量的比较是简便的,成交速度是快的,交易数量是大的。因此,批发交易市场在最初的发展中虽然层次较低,但在价格发现、降低交易成本,提高信息的对称性,以及通过市场提供综合服务方面显示了它特有的功能和作用,为众多中小乡镇企业和民营企业的产品找到了一条有效的分销方式。这样的原因催生了一大批专业批发交易市场的产生和迅速发展。而且,批发交易市场交易的品种覆盖了大部分生活资料和生产资料,在地域上也几乎覆盖了东中西部各个地区。
从市场需求方面看,最初批发交易市场中交易的产品具有较低层次的商品结构特点,与城乡收入水平相对较低居民的消费需求相契合,这些居民成为批发交易市场的稳定消费群体。特别是作为二元经济结构比较明显的国家,我国批发交易市场对于满足广大农村居民和城市中收入较低人群的消费需求发挥了重要作用。而在生产资料方面,批发交易市场则成为城乡中小企业发展所需生产资料的主要供给来源和集散形式。
另外,批发交易市场的发展与我国特有的城乡结构有密切关系。我国改革开放促进了城乡关系的调整。大量的劳动力需要从农村转移出来。而在批发交易市场中从事交易活动的群体中,大量的人员来自于农村,他们是批发交易市场中的重要生力军,为批发交易市场提供了源源不断的劳动力供给。同时,批发交易市场也成为吸纳农村劳动力,惠及一方百姓的重要形式和载体。
批发交易市场的发展促进了我国商品的流通和区际之间贸易的扩大,实现了产品的深购远销,增强了市场的辐射功能,带动了地方经济的发展,在一定程度上促进了全国商品的大流通、大贸易和广泛的交换。当然,批发交易市场的发展离不开政府的支持和促进。实践证明,各级地方政府在促进当地批发交易市场的发展方面发挥了很大的作用。
可以说,批发交易市场,特别是专业批发市场的产生和发展是我国广大人民群众在建设中国特色的社会主义市场经济过程中的一个创举。它从我国实际出发,密切结合国情,不娇情、不造作,朴实实用。解决了我国在经济转轨和社会转型过程中的诸多问题。
随着信息经济的发展,我国商品批发交易市场的发展大体经历了五个阶段。1979年-1984年,是中国商品批发交易市场的恢复和起步阶段。城乡集市贸易的恢复和发展以及逐步放开小商品价格,促进了一些小型批发交易市场的发展。但当时的批发市场处于小规模、分散化的粗放式发展阶段。1985年-1991年,是批发交易市场建设全面展开阶段。城市经济体制改革推进,特别是乡镇企业和一些民营企业的异军突起,为批发交易市场的迅速发展奠定了基础。批发交易市场的发展步伐明显加快。其特征是市场规模不断提高,一些市场辐射范围有所扩大,逐步发展成为区域性市场和全国中心批发交易市场,市场功能和作用也显现出来。1992年-1997年,是商品市场快速发展阶段,出现了大量产地型、销地型和集散地型的农产品批发市场、工业消费品批发市场和生产资料批发市场,辐射范围不断扩大。基本上形成了以大中城市为核心、遍布城乡、多层次、多门类的市场体系。同时,批发交易市场的商品交易和集散功能、价格形成和发现功能、结算功能、风险分散功能,信息收集、加工和发布功能,以及综合服务功能等多种市场功能得到一定程度的发挥,在合理配置社会商品资源过程中发挥着重要作用。1998年以后,商品批发交易市场的规范化发展阶段。2002年以后,商品批发交易市场进入了调整、重组、改造和功能创新阶段。传统的批发市场正悄然向一种新型的模式在演变。传统批发市场正面临着一场变革。这就是多业态型、复合经营的“专业市场MALL”。
何谓“专业市场Mall”,从字面中我们可以理解到,就是以购物中心的操作手法,将商品相关度高、消费群充分共享的一些专业市场集合在一起,把SHOPPINGMALL和专业市场相结合。一般应该具备如下特点:
1、 单一市场品牌运营,要求要有统一经营管理机构(集团)、统一的企业文化、统一的规划、统一的服务;
2、 具备SHOPPINGMALL特有的消费以外的休闲娱乐功能,是体验元素、商品文化、主题文化、广场文化的完美结合,如配置会展中心、商务中心、物流中心、大型停车场、仓储中心、信息中心、娱乐中心及商务酒店;
3、 专业市场Mall集合了SHOPPINGMALL中商品和功能的丰富性、专业市场中产品和商户的专业性,以专业市场形式的主力店构成的市场集群来形成超强的消费力;
4、 市场经营规模大,商业面积超过五十万甚至上几百万平方米,经营商品品类多,但却有相关连性,消费群体可以充分共享;
5、 有坚强的地方产业做坚强的市场后盾;
6、 优美购物环境,良好的市场建筑规划;
一、专业市场MALL的规划
其实,一个市场的包装与规划并不复杂,对于MALL来说,更是由于规模庞大,一般经营面积都在几十万上几百万平方米,一般分多期来操作,在功能规划只要付诸于强大的功能即可,在物流、停车、仓储方面按照批发市场大流通的原则来配置。在这里不再多加详细描述。
二、专业市场MALL的选址要求
专业市场MALL的选址最主要的跟批发市场一样,同时要求要有更便利的交通条件,同时最重要的一点是取的政府的支持,政府政策的支持对于市场规划建设方面非常重要,在后期招商、经营中都起到非常重要的作用。在城市选择方面要充分考虑市场对商圈范围内产业所起到的作用,对商品的流通是否起到积极的意义是保证成功运营的根本。对于商品集散地型市场更应该市场的容量。最好是展会经济发达的一线城市创建专业市场MALL的成功率较高。
表1 批发市场选址要点
序号
要 点
1
符合国家法规、城市发展政策、城市规划和土地利用规划等有关规划、条例的规定,特别是符合对用地性质、强度等方面的规定。
2
交通便利,方便货物运输,并安排足够规模的停车场用地。布局尽可能靠近物流园区。
3
市场的建设不会影响所处地段的景观风貌和整体环境。市场与居民区、文教区等保持一定的距离。市场所产生的噪声和污染对周边地区环境影响不大。
4
有较为低廉、较大规模的用地,水、电、通讯等市政基础设施具有较好条件。
5
综合考虑现状基础、历史传统、商品来源和商品类型等因素布局批发市场,尽可能将相同、相关市场统一、集中布局在同一地段。
三、专业市场MALL的招商策略(略)
四、专业市场MALL的经营管理(略)
专业市场MALL由于规模庞大,配套服务多,经营管理机构也较一般的市场复杂,一般必须设置以下主要部门:
1、办公室重要的管理制度建设,协调各部门之间工作,具体负责计划、公文、档案、后勤、公共关系、内部信息、宣传企划、企业文化等行政事务管理;
2、人力资源部负责各项制度建设、计划考核管理、人才库建设、员工关系处理等;
3、财务部负责财务会计制度建设、计划预算管理、资金管理、投资管理、会计核算、会计电算化管理、财务分析、内部审计、资产管理、财务指导、财务考核、信息服务、档案管理等;
4、投资部负责投融资制度建设、计划管理、行业行情研究分析、投资立项、对外投资的项目跟踪管理、档案管理、协调沟通等;
5、市场部负责对市场管理的制度建设、计划管理、招商管理、合同管理、市场调研、信息化建设、市场管理网络管理、市场服务、群众组织管理,以及协助经济目标责任制管理等;
6、管理部负责起草合同管理制度,指导联系单位的制度建设、计划管理,组织调研、监督管理、考核管理等;
7、安全保卫部负责安全保卫、社会综合治理制度建设、计划管理、安全检查与考核,协助承担的重大活动项目的安全保卫工作;
8、基建工程部负责基本建设和更新改造项目,以及设施设备管理的制度建设,负责计划管理、规划设计管理、招投标管理、项目合同管理、项目管理、竣工验收管理、预结算管理、项目档案管理、项目后评价管理等;
五、市场与行业会展的结合(略)
六、市场与物流行业的结合(略)
七、市场与商业旅游的结合(略)
八、专业市场MALL的投资需要注意的问题
专业市场由于规模庞大,投资金额巨大,一般都在几亿至几十个亿,而市场的培育时间长,比一般的专业市场更长,一般要5-8年甚至更长时间才能成熟,这需要有足够的经济实力,在投资回报方面要有足够的预算。一般由多个集团企业合资打造或由国家控股。
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