在“一次性返还３年收益”的广告吸引下，投资者张小姐购买了昆山某商务区的一套商展，并委托由开发商供给的一家商业公司运营该商展。谁料开发商延期交房，招致商业公司无法运营，张小姐进退失落据。咨询了状师后，张小姐戳穿了开发商“售后包租”的素质，乐成地将自己补救出往，退还商展的同时又无须向商业公司承当违约责任。

返还收益宣传诱人

    ２００５年７月，张小姐经由历程冤家介绍看中了位于昆山花桥镇国际商务区一套正在开发培植的商展。据冤家介绍说，该商务区往后将培植成高等汽车城，张小姐若购买商展的话，可以运营汽车零配件商业，生意一定火爆。实地检查后，张小姐发明商展地点的区域条理确实不错，遂前往售楼处咨询售房事件。

    一进售楼处，张小姐就被外面“返还３年委托运营收益”的广告吸引住了。售楼小姐注释道，只需张小姐购买商展，开发商就会把前３年的运营收益先行返还给她。如许的“优惠政策”张小姐照旧头一回听说。她盘算起来：如果自己运营，不但劳心劳神还盈亏难料；出租给他人，也难保有好的行情；而开发商推出的这项政策旱涝保收，是包赚不赔的生意！

    于是，张小姐与开发商签订了商展生意条约，商展价钱２０多万元。在一份弥补协议中，双方商定开发商把商展３年委托运营收益提早一次性支付给张小姐，张小姐理想只需支付１６．５万元房款即可。条约商定的交房停止日期为２００５年８月１日，逾期跨越３０日，张小姐有权退房。

委托运营暗躲圈套

    与此同时，张小姐还与开发商供给的第三方商业公司签订了一份委托运营条约，商定自交房后３年内，商展委托该商业公司运营。但这份条约内容让张小姐感受有些莫明其妙：如果将商展委托给该商业公司运营，则无须支付委托费用；若是不委托给该商业公司，张小姐要承当房价３％的违约金。

    关于这条商定，张小姐并未多加思量。

    交房日期已到，开发商并未活期交房。张小姐屡次敦促，开发商均不理会。隔断交房日期已经由往半年多，张小姐委托状师起诉到法院，要求退房。

    让张小姐始料未及的是，她刚把开发商告上法庭，随后就被商业公司起诉了。根据弥补协议中的划定“不委托给该商业公司，张小姐要承当房价３％的违约金”，商业公司要求张小姐支付房价３％的违约金。

    张小姐顿感落进了“委托运营条约”的圈套，自己被“两端套牢了”。

售后包租素质败事

    接受委托的上海联业状师事件所马永健状师在申明了两份条约后以为，开发商和商业公司看起来是两家自力的公司，一家卖房，一家运营商展。现在情况来看，很年夜概是两家连手起来给投资者“下套”，很年夜程度上表明，他们极有年夜概是两家联系干系公司。

    马状师指出，房产公司的活动理想上是一种售后包租活动。委托运营条约中商定，如张小姐委托该商业公司运营，张小姐不需要向其支付费用；如停止委托运营，则向其支付违约金，这种商定让人隐晦，更显其售后包租的素质。从某种意义上说，售后包租将简朴的房产销售变成了金融产物销售，并且未经审批赞同，难逃不法集资的猜疑。培植部实施的《商品房销售管理办法》明白克制售后包租活动。

    案件开庭审理后，开发商和商业公司看到“售后包租”的本意显露，在权衡利害后赞同与张小姐息争。最终，开发商赞同退房退款，商业公司也撤回了起诉。张小姐既发出了全部购房款，又无须向商业公司承当违约责任。

法则法规

培植部：明令克制售后包租

    早在２００１年，培植部就宣布了《房地产销售管理办法》明白划定，从昔时６月１日后，不得以返本销售和售后包租的体例出售未完工的衡宇。

    培植部有关人士提醒广大消耗者(消耗者专题：http://www.xmfv.com/special/customer/)，售后包租等销售形式存五年夜危害隐患：一是年夜概存在敲诈，开发商在以所开发的商品衡宇为包管获得银行存款的同时，向购房者销售该项目，有的乃至是携款窜匿；二是开发商融资或变相融资后，将资金调用到另外项目上，一旦项目运作的某一关键出题目，会招致资金链断裂；三是项目建成后运营不善，无法到达预期的收益程度，没有现金流兑付；四是所购商品衡宇地位不确定，无法办理衡宇全部权证；五是频频触及庞大的权益干系，易激发债务债务胶葛等。

    该人士发起广大消耗者最好借助房地产、法则等方面的专业咨询机谈判专业人士的力量，作出准确的投资选择。