来源：《广告主》杂志2010年第2期“没有调查，就没有发言权”，不同类型的楼盘投入产出不同，消费特点也不一样，需要采取不同的进驻方式！了解各个楼盘的定位、价位、户型、户数、开发公司、物业公司、开盘日期、预计装修日期、进驻装修公司、有无竞争对手进入，自住还是投资性买房的多等等，建立楼盘档案，对于成功打响社区营销战起到了关键性的作用！到全国各地代理商培训、现场指导小区推广的过程中，我深深的感到，代理商非常重视社区用户的拜访、社区的宣传，而社区的调研，却没有得到相应的重视。一说到“调研”，很多代理商觉得这是“玩虚的”，让业务员出去“搞调研”，而不是实实在在的“拜访”，好象是不务正业。而到业绩不好，甚至是投入大量的资源，血本无归的时候，“唉！当初调查没有做好！”这样的感叹才出来！感叹归感叹，下次再做社区推广时，只交待业务人员，“一次一定要调查清楚！”，而调查哪些关键信息，如何调查，却并不明确。 “没有调查，就没有发言权”，不同类型的楼盘投入产出不同，消费特点也不一样，需要采取不同的进驻方式。了解各个楼盘的定位、价位、户型、户数、开发公司、物业公司、开盘日期、预计装修日期、进驻装修公司、有无竞争对手进入，自住还是投资性买房的多等等，建立楼盘档案，对于成功打响社区营销战起到了关键性的作用！下面，详细的介绍社区推广时，如何做调研，如何将调研的信息用于实战的指导。建立社区楼盘档案，制作分布图为了方便社区营销调研，可以将本区域的社区、楼盘，进行全面的普查，了解各个楼盘的定位、价位、户型、户数、配套、开发公司、物业公司、开盘日期、预计装修日期、进驻装修公司、有无竞争对手进入等，建立楼盘档案，再将楼盘名称标注在地图上，将楼盘分布图挂在办公室，已进驻的社区以“红旗”标注，并及时添加新楼盘。 在杭州、南京、北京、沈阳等大城市，我看到过市面上有专门的“小区地图”出售，而在家装公司，一般都购有很多份，供设计师和项目经理使用。“小区地图”更新的速度快，能够保证社区信息比较及时，建议您到市面上或家装公司打听打听，是否有专门的“小区地图”出售，如果有，买来一看，一览无余，那么社区调研就容易得多，可以更有针对性的进行调研，人力物力可以省很多，而效率更高。
“小区地图”只能用于面上的了解，实地调查的项目才对日后开展工作有着重要的作用：楼盘的定位、价位：楼盘的价位直接关系到你面临的消费者的消费力。楼盘有高档住宅，别墅、中档社区，低档社区，你的产品是哪些消费群体？针对哪些消费人群？不得不承认的事实是，高档产品、高价位，高质量，有品牌的产品，一般销售对象为高中档社区，低端产品，没有品牌，价格较低的产品受到低档社区人群的欢迎。划定你的消费群体，才可以有针对性打好社区营销战。户型、户数：有些建材产品只适合于某些大户型，有些产品则小户型受欢迎，因此户型的调查有很有意义。社区有大社区、小社区之分，户数的多少，直接关系到销售潜量的评估，以及营销资源的分配，如广告投入、人员等。开盘日期、预计装修日期、进驻装修公司：开盘日期与预计装修日期则更为重要。尤其是对于建材、陶瓷、灯具、家具等行业来说，一般销售的热潮就在装修前及装修时，如果这些信息没有掌握，要想打胜社区营销战，那是痴心妄想。现在，越来越多的业主，已经委托装修公司装修，产品的采购也是由装修公司完成。有些产品需要与装修公司一起做，有些活动也需要与家装公司联合来搞，因而，了解进驻的家装公司，也是十分必要的。该楼盘是投资性楼盘还是业主自住的多投资性楼盘自住率低，装修率低，开发的价值就低很多，反之，如果购买用于自住的多，那么，就非常有开发价值。开发公司和物业公司：社区营销需要与物业公司合作，需要进行物业公关。有些公司的物业是由开发公司指定的。售楼活动一般由开发公司举行，业主晚会也常是由开发公司组织，所以，了解这些公司，对于日后进社区、做活动，做宣传，都是重要的作用。竞争对手调查：社区市场是一个大的终端，目前大家都在虎视眈眈，有没有竞争对手？竞争对手的产品是否与我们的产品有区别？定位不同。如果定位相同，我们的策略是什么？哪些是它们忽视的，我们有哪些机会？这些都对于日后的社区推广计划有着重要的影响。
作好了如上调查，就可以制作社区的档案了。档案表如下：XX公司社区档案总表填表人： 日期： 年 月 日社区名称、方位楼盘分类社区均价户型/户数开盘日/装修日开发价值评级开发情况开发商/物业联系方式备注：开发价值评级：
A、重要、且紧急，很值得开发并需及时开发。
B、重要但不紧急，需要等时机再开发。
C、不算重要，但有一定潜力，紧急需要开发。
D、不重要，也不紧急，可不开发。（表1：社区档案表）做好这些表格，再加上在地图上标明后，楼盘的情况就一目了然了。可以用于指导和检查社区推广人员的工作，也可以用于开会时总结。进行楼盘分类 ，决定进驻方式一般而言，各种住宅社区，可以归一下类，分为商品房、集资房、拆迁户、出租房、别墅房等五种类型。
1、集资房
消费特点：因为集资房有时就是一个两个单位集资兴建的，所以业主间较熟悉，装修时间集中，存在互相攀比的情况，信息容易传播，易树立口碑。多为国营大企业、银行、学校、医院、政府建设的楼盘。
2、商品房
消费特点：由于以上特性，商品房都是业主自己出资购买，并用于自住和投资的。装修时间长，装修档次要求较高，零散，房东间关系相对封闭，信赖家装公司。
由于房产也是一种投资品，所以，有的买于投资转手，不装修，以毛坯房出售，有的则简装修后出租，有的则出租后，再转卖。这几种类型的消费特点均有不同。

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